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서울시, 지속가능한 도시 미래 열어줄 '용적이양제' 국내 첫 도입올해 상반기 ‘서울형 용적이양제’ 조례 입법예고, 하반기 본격적인 시행 목표로 추진
[우리집신문=감자] 문화재 보존 등으로 활용하지 못하는 용적을 개발 여력이 있는 곳으로 넘겨줘 도시 전반의 개발 밀도를 효율적으로 관리할 수 있는 ‘용적이양제’가 전국 최초 서울에 도입된다. 시는 시민․전문가와 제도에 대한 공감대 형성 및 실행모델을 고민하기 위한 컨퍼런스도 연다. 서울시는 올해 상반기 중으로 제도의 개념과 절차, 관리 방안 등을 담은 '서울특별시 용적이양제 운영에 관한 조례(가칭)' 제정을 위해 입법예고하고, 하반기부터 ‘서울형 용적이양제’ 본격 시행에 들어가겠다고 밝혔다. TDR(Transfer of Development Rights)로 알려진 뉴욕·도쿄 등 해외 도시 용적이양제는 그동안 우리와 다른 법 체계로 국내 적용에는 어려움이 있다는 연구 결과가 많았으나 서울시는 도시계획·법률 등 전문가 자문과 연구를 통해 ‘서울형 용적이양제’ 개념을 새롭게 규정, 적용 가능한 실행모델을 마련키로 했다. 시는 현재 사업계획을 마련 중인 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에 '건축법' 상 결합건축 제도를 활용하여 실제 용적이양 과정에 대한 테스트를 마무리 중이며, 이를 토대로 실행모델을 완성할 계획이다. 특히 시는 지난달 14일(화) 열린 ‘시민이 묻고 시장이 직접 답한다- 규제 풀어 민생 살리기 대토론회’에서 시민 제안을 통해서도 제도의 필요성을 확인한 만큼 용적이양제 추진에 가속을 붙인다는 방침이다. 토론회에서 한 시민이 “해외 도시처럼 도시경쟁력 강화 차원에서 규제 때문에 사용하지 못하는 용적률을 다른 건물·지역에 이양하는 제도 도입이 필요하다”는 의견을 제시, 이에 서울시는 “문화유산 등으로 중복 규제를 받는 지역 주민의 재산상 손해를 덜어주기 위해 용적이양제를 빠르게 도입, 적용하겠다”고 답한 바 있다. '중복규제 지역 재산상 손실 덜어주고, 잠재력 가진 지역 개발 촉진… 균형발전 마중물' 국내 처음으로 도입되는 ‘서울형 용적이양제’는 '국토계획법'에 따른 용도지역별 용적률에도 불구하고, 다른 법률에서 정하고 있는 추가적인 밀도 제한을 중복적으로 받고 있는 지역에 미사용 용적을 다른 지역으로 이양할 수 있게끔 열어주는 제도다. 중복적인 규제를 받아온 지역의 재산상 손실은 덜어주면서 잠재력을 가진 지역의 개발을 촉진, 도시 개발 밀도를 합리적으로 재배분해 줄 ‘서울형 용적이양제’는 서울 균형발전의 마중물이자 도시 대개조를 이끄는 도시계획의 핵심 체계가 될 것으로 기대된다. 뉴욕 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’는 TDR을 통해 인근 그랜드센트럴터미널·바워리세이빙 빌딩(Bowery Saving Building)의 용적률을 이전받아 초고층 빌딩(93층, 약 3,000%)으로 개발됐으며, 도쿄 마루노우치에 위치한 신마루노우치빌딩(38층, 약 1,760%)․그랑도쿄(43층, 약 1,300%) 등 6개 빌딩도 문화재로 지정돼 있는 ‘도쿄역’의 용적률을 사들여 고층으로 올렸다. 서울형 용적이양 제도의 핵심은 미사용 용적을 다른 지역으로 이양할 수 있는 대상인 ‘양도지역의 선정 기준’이다. 시는 제도 도입 초기인 만큼 양도지역은 ▴문화유산 주변 지역 ▴장애물 표면 제한구역 등 장기적으로도 규제 완화가 어려운 곳을 위주로 선정할 계획이다. 이들 지역은 그동안 용도지역에 따른 용적률에 추가 규제까지, 중복된 밀도 제한으로 자율 정비가 어렵다 보니 개발이 막혀 노후한 데다 재정적 한계 등으로 공공지원도 충분치 않았던 실정이다. 그 밖에도 서울형 용적이양제에는 안정적이고 지속가능한 제도 운영을 위한 합리적인 용적가치 산정 방안, 효율적인 용적이양 절차, 안정적인 공시 방안 등도 담긴다. '25일 서울형 용적이양제 주제 컨퍼런스… ‘선도사업’ 추진, 관련 법 개정 건의도 병행' 한편 서울시는 오는 25일 14시 서울시청(서소문청사 13층)에서 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’를 주제로 한 도시정책 컨퍼런스를 열고 제도에 대한 공감대 형성 및 합리적인 실행모델을 모색해 나갈 계획이다. 컨퍼런스에서는 ‘도시경쟁력 향상을 위한 용적이양제의 새로운 전략(서울시립대학교 남진 교수)’과 ‘용적이양제 실현을 위한 법제도 도입 방안(성균관대학교 김지엽 교수)’에 대한 발제가 진행되고, 패널 토론과 청중 질의응답이 이어질 예정이다. 아울러 제도 안착을 위한 ‘서울형 용적이양 선도사업’도 추진한다. 시는 지역주민 의사를 최우선으로 고려하여 선도지역을 최종 선정하고, 지역 특성에 맞는 사업화 방안도 마련할 계획이다. 선도지역 선정에는 ①규제 강도가 높고 완화가 어려워 용적이양제 도입이 우선적으로 필요한 지역 ②노후가 심하고 개발압력이 높은 지역 ③제도 목적에 부합하면서 선도사업의 의의가 큰 지역 등이 우선 검토될 예정이다. 선도지역으로 선정되면 민간-공공 협력체계를 구축, 용적이양 추진 전 과정을 시가 전폭적으로 지원할 예정이다. 또 선도사업을 통해 각종 세부 운영기준을 마련하고 향후 제도 안정화를 위한 법령․시행령 개정 건의도 꾸준히 병행해 나갈 방침이다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “서울형 용적이양제는 역사․자연적 자산은 보존하면서도 개발이 필요한 지역 성장을 촉진하며 지속가능한 서울의 미래를 열어줄 것”이라며 “현행 제도 속에서 풀어내기 어려웠던 중복 규제 지역의 숨통을 틔우고 도시 균형발전을 견인하는 제도로 안착시키기 위해 논의와 연구를 지속해 나가겠다”고 말했다.
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